Umowa o roboty budowlane – co warto wiedzieć

03.07.2015 | n.b.

Umowa o roboty budowlane jest zawierana powszechnie, jednak jakość funkcjonujących w obrocie umów wciąż pozostawia wiele do życzenia. O wadach zawartej umowy dowiadujemy się dopiero wówczas, gdy napotykamy problemy z wyegzekwowaniem jej postanowień. Warto poznać podstawowe cechy tej umowy, aby unikać najpowszechniej występujących błędów.

Zgodnie z art. 647 kodeksu cywilnego przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowa o roboty budowlane wywodzi się z umowy o dzieło, ma charakter konsensualny, jest umową wzajemną.

Umowa powinna być zawarta w formie pisemnej dla celów dowodowych. Dość powszechnym błędem umawiających się o roboty budowlane jest poprzestawanie na formie ustnej umowy – co nieuchronnie prowadzi do problemów w ustaleniu jej rzeczywistej treści, gdy strony wejdą w spór w związku z tą umową. Pamiętajmy – nawet lakonicznie sformułowana umowa na piśmie jest lepsza niż jej brak…

Podpisanie umowy o roboty budowlane, jest jednym z najważniejszych momentów procesu inwestycyjnego. W umowie konieczne jest precyzyjne określenie obiektu, który będzie realizowany. Niezbędne jest wskazanie na podstawie jakiego projektu oraz gdzie będzie zlokalizowany. W tekście umowy trzeba wskazać oznaczenie nieruchomości oraz podać numer pozwolenia na budowę.

Do elementów przedmiotowo istotnych umowy o roboty budowlane należy zobowiązanie się wykonawcy do wykonania obiektu, zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Inwestor natomiast zobowiązany jest do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

W tym miejscu należy zaznaczyć, iż przepisy ustawy Prawo budowlane będą miały istotne znaczenie dla procesu wykonywania umowy. W momencie spełnienie określonych w niej warunków i uzyskanie stosownych zezwoleń pozwoli stronom umowy spełnić świadczenia z niej wynikające.

Cechą istotną umowy o roboty budowlane jest to, że wykonawca zobowiązany jest oddać przewidziany w umowie obiekt budowlany, wykonując go zgodnie z projektem. Obowiązek dostarczenia projektu obciąża inwestora. Oprócz dostarczenia projektu, inwestor zobowiązany jest do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy. Obowiązki te mają charakter wierzycielski, nie da się ich egzekwować wbrew woli inwestora. Do obowiązków wierzycielskich inwestora nadto należy odebranie obiektu.

W umowie o roboty budowlane należy wskazać wszystkie daty dla realizacji projektu, przewidywane terminy zakończenia poszczególnych etapów prac oraz w jakiej kolejności inwestor będzie realizował projekt.

Kolejnym obowiązkiem inwestora związanym z wykonaniem umowy o roboty budowlane jest zapłata wykonawcy umówionego wynagrodzenia. Wynagrodzenie pieniężne określa się na podstawie kosztorysu, sporządzonego przez jedną ze stron albo przez osobę trzecią. Przy czym, dla ustalenia, czy będzie to wynagrodzenie kosztorysowe, czy też ryczałtowe decydujące znaczenie ma treść zawartej umowy.